Țările și orașele concurează pentru a atrage industriile viitorului. Dar câștigarea investițiilor depinde din ce în ce mai mult de capacitatea lor de a transforma potențialul economic în proiecte pe care companiile, dezvoltatorii și finanțatorii le pot realiza efectiv.
Aproape fiecare țară sau oraș care caută investiții poate indica oportunități atractive. Există situri industriale care așteaptă dezvoltarea, districte de regenerare ambițioase, clustere tehnologice emergente și proiecte de infrastructură care promit să transforme economiile locale.
Cu toate acestea, există adesea o distanță considerabilă între identificarea unei oportunități și asigurarea capitalului necesar pentru a o realiza, scrie Courtney Fingar în Property Forum.
Acesta este decalajul de investiții: spațiul dintre ambițiile economice ale unei locații și condițiile practice necesare pentru ca investitorii să se angajeze.
Devine o problemă din ce în ce mai importantă, pe măsură ce investițiile străine directe (ISD) curg către industrii cu cerințe fizice exigente, în timp ce costul și complexitatea dezvoltării infrastructurii necesare continuă să crească.
Investițiile corporative și capitalul imobiliar devin din ce în ce mai strâns legate. Urmărirea ocupantului poate dezvălui unde va apărea cererea de proprietăți și infrastructură. Însă acest lucru ridică o altă întrebare: ce se întâmplă atunci când ocupantul dorește să investească, dar destinația nu poate oferi condițiile necesare pentru ca proiectul să funcționeze?
Răspunsul este că investițiile pot merge în altă parte sau nu se pot materializa niciodată.
Să luăm în considerare o companie de producție avansată care evaluează locațiile pentru o nouă instalație. O destinație poate oferi o forță de muncă calificată, stimulente atractive și acces la clienți. Dar dacă amplasamentul propus necesită o remediere extinsă, conexiunea la rețea va dura ani de zile sau infrastructura de transport din jur este inadecvată, aceste avantaje își pot pierde rapid atractivitatea.
Același lucru este valabil și pentru centrele de date, instalațiile de semiconductori, campusurile de cercetare și proiectele mari de regenerare urbană. Cererea de bază poate fi convingătoare, dar proiectul trebuie să fie, de asemenea, fezabil din punct de vedere tehnic, viabil din punct de vedere comercial și realizabil într-un interval de timp credibil.
Pentru capitalul instituțional, aceste considerații sunt fundamentale. Investitorii trebuie să înțeleagă riscurile, potențialele randamente, structurile de proprietate și rutele de implementare. O strategie promițătoare de dezvoltare economică nu constituie automat o propunere investibilă.
Acest lucru creează o provocare deosebită pentru autoritățile publice. Este posibil să aibă terenul, viziunea economică și mandatul politic, dar să nu aibă resursele sau mecanismele financiare necesare pentru a reduce decalajul dintre costurile proiectului și valoarea sa comercială.
Din ce în ce mai mult, rolul lor implică pregătirea proiectelor pentru capital privat.
Aceasta poate însemna finanțarea remedierii terenurilor, furnizarea de infrastructură de susținere, asamblarea amplasamentelor, obținerea de autorizații de construire sau contribuția cu active publice și finanțare pentru a îmbunătăți viabilitatea proiectului.
Dar investibilitatea depinde și de scară.
Un oraș poate avea o duzină de amplasamente atractive pentru dezvoltare, fiecare prea mic sau complicat pentru a interesa o instituție internațională majoră. Împachetarea oportunităților complementare într-un portofoliu coerent le poate face mai relevante pentru investitorii care caută angajamente substanțiale.
Acest lucru este deosebit de important atunci când se implică fonduri de pensii, fonduri suverane de investiții și alte fonduri mari de capital. Criteriile lor de investiții pot diferi considerabil de cele ale unui dezvoltator local sau ale unui ocupant corporativ.
Înțelegerea acestor diferențe ar trebui să influențeze modul în care oportunitățile sunt pregătite și prezentate.
Există, de asemenea, o dimensiune strategică care depășește proiectele individuale. Investitorii sunt din ce în ce mai interesați de puterea ecosistemului mai larg: companiile care operează într-o locație, instituțiile sale de cercetare, fluxul de talente, infrastructura și capacitatea de creștere viitoare.
Un campus tehnologic susținut de universități, companii consacrate și furnizori specializați are o propunere diferită față de o dezvoltare de birouri izolată. Un parc industrial conectat la un cluster de producție în creștere poate oferi o cerere pe termen lung mai mare decât unul comercializat în principal pe disponibilitatea terenurilor ieftine.
Aici este punctul în care promovarea investițiilor și dezvoltarea imobiliară trebuie să colaboreze mai strâns, susține analista.
Agențiile de dezvoltare economică dețin informații valoroase despre sectoarele care se află în expansiune, despre nevoile companiilor și despre locurile în care s-ar putea orienta investițiile corporative. Dezvoltatorii și furnizorii de capital înțeleg condițiile financiare și fizice necesare pentru a răspunde acestei cereri.
Integrarea acestor perspective într-o etapă timpurie ar putea ajuta destinațiile să identifice proiectele prioritare, riscurile care necesită intervenție publică, precum și sursele de capital cele mai adecvate.
De asemenea, acest lucru ar putea preveni o problemă frecventă: promovarea unor locații care par atractive pe hârtie, dar care nu sunt suficient de bine pregătite pentru a trece de o analiză riguroasă din partea investitorilor.
Acest lucru nu înseamnă că fiecare proiect ar trebui să devină atractiv din punct de vedere comercial prin subvenții publice. Resursele publice sunt limitate și nu orice ambiție de dezvoltare justifică o astfel de intervenție. Provocarea constă în a identifica acele situații în care o acțiune specifică poate genera o valoare economică mai amplă și poate atrage investiții private sustenabile.
Valoarea unei destinații ca destinație pentru investiții depinde, în esență, de capacitatea sa de a livra rezultate concrete. Companiile care decid unde să se extindă au nevoie de garanția că terenurile, utilitățile (precum energia), infrastructura de transport și facilitățile specializate vor fi disponibile atunci când este nevoie de ele. Investitorii instituționali au nevoie de oportunități credibile, cu riscuri care pot fi evaluate și gestionate – conchide analista.